Kilka lat temu kupiłem nieduże mieszkanie, które od początku wynajmuję. Do tej pory nie miałem problemu z lokatorami, ale ostatni narobili mi dużo kłopotów. Przede wszystkim przestali po dwóch miesiącach płacić czynsz i regulować opłaty za mieszkanie. Wypowiedziałem im w końcu umowę, ale to długo trwało, bo najpierw musiałem im wyznaczyć dodatkowy termin uregulowania zaległości. Po upływie terminu wypowiedzenia nie chcą się jednak wyprowadzić i musiałem wnieść do sądu sprawę o eksmisję. Na szczęście w końcu się wynieśli i wycofałem pozew, ale teraz boję się wynająć mieszkanie. Jak można się w przyszłości zabezpieczyć przed takimi nieuczciwymi lokatorami?
Sposobem na łatwiejsze pozbycie się nierzetelnych lokatorów jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego przewidzianego w art. 19a-19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
W razie utraty możliwości zamieszkania we wskazanym wcześniej lokalu, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie osoby posiadającej prawo do tego lokalu. Jeśli tego nie zrobi, może to stanowić podstawę wypowiedzenia umowy najmu.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Właściciel jest zobowiązany zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Umowa o najem okazjonalny zawierana jest zawsze na czas określony. Strony mogą uzgodnić możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia, a także określić termin wypowiedzenia. Wypowiedzenie umowy będzie jednak możliwe tylko w przypadkach przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nimi, właściciel może nie później niż miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego wypowiedzieć najem, jeśli lokator:
1) mimo pisemnego upomnienia używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstawania szkód w mieszkaniu lub na powierzchniach przeznaczonych do wspólnego korzystania wszystkich najemców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności pomimo upomnienia i wyznaczenia miesięcznego dodatkowego terminu do zapłaty należności;
3) wynajął lub podnajął mieszkanie bez zgody właściciela.
Ponadto umowa może być wypowiedziana, jeżeli najemca:
1) nie powiadomił, że zmieniła się jego sytuacja i nie będzie miał dokąd się przeprowadzić, gdyby doszło do egzekucji;
2) powiadomił o zmianie sytuacji, że nie będzie miał się gdzie przenieść w przypadku egzekucji, ale w ciągu 21 dni nie wskazał innego lokalu.
Łatwiejsze z całą pewnością jest natomiast usunięcie lokatora z mieszkania. Nie trzeba bowiem wnosić powództwa o eksmisję. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu w terminie nie krótszym niż 7 dni, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Jeśli zaś lokator nie opuści mieszkania, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się dobrowolnie egzekucji. Do wniosku trzeba dołączyć:
- żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
- dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
- potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu naczelnikowi urzędu skarbowego.
Po nadaniu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności komornik przeprowadzi eksmisję. Właściciel uniknie zatem długotrwałego procesu w sądzie o eksmisję i związanych z nim kosztów. Istotne jest również to, że w przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje zakaz wykonywania eksmisji w okresie zimowym (od 1 listopada do 31 marca). Nie ma również obowiązku eksmitowania lokatora do pomieszczenia tymczasowego.
Niniejsza porada została opracowana w ramach zadania publicznego pn. „Punkt nieodpłatnej pomocy prawnej/nieodpłatnego poradnictwa obywatelskiego w Powiecie Łomżyńskim w 2023 r.”, które jest finansowane ze środków przyznanych przez Powiat Łomżyński otrzymanych z budżetu Państwa jako dotacja celowa.