Zawarliśmy z żoną umowę przedwstępną kupna zabudowanej nieruchomości. Umowa została zawarta u notariusza. Wpłaciliśmy zadatek wynoszący 10 proc. należnej ceny, a całą należność mieliśmy uregulować przy zawarciu umowy przyrzeczonej i uzyskaniu w banku kredytu hipotecznego. Bank jednak odmówił przyznania kredytu wskazując, że stan prawny nieruchomości, która miała stanowić zabezpieczenie spłaty, jest nieuregulowany, ponieważ jest ona częściowo zabudowana budynkami należącymi do właścicieli sąsiednich działek. Z mapek geodezyjnych to nie wynikało, bank ustalił ten fakt oglądając działkę za pośrednictwem geoportalu. Czy możemy iść do notariusza i rozwiązać umowę? Co z zadatkiem, czy właściciel działki może go zatrzymać?
Rozwiązanie umowy może nastąpić jedynie za porozumieniem stron. W grę nie wchodzi również prawo klientki do odstąpienia od umowy, gdyż zgodnie z jej zapisami mogłoby to nastąpić tylko wówczas, gdyby druga strona uchylała się od zawarcia umowy przyrzeczonej w ustalonym terminie.
Umowa może też zostać rozwiązana przez sąd. W myśl art. 357 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron.
Zgodnie z art. 394 § 1 i 2 k.c., w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
- 3 tego przepisu stanowi, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Niewątpliwie w tym przypadku odpowiedzialność za okoliczności, które uniemożliwiły Państwu otrzymanie kredytu i w następstwie zakup nieruchomości leży przede wszystkim po stronie właściciela. To on powinien zadbać o uregulowanie stanu prawnego nieruchomości i doprowadzenie do sytuacji, by przedmiotem sprzedaży był jedynie grunt wolny od zajęcia przez osoby trzecie.
Należy się liczyć z tym, że postępowanie sądowe prowadzące do rozwiązania umowy może trwać długo, dlatego lepiej byłoby rozwiązać umowę za porozumieniem stron, co powinno łączyć się ze zwrotem zadatku.
Jeśli to nie będzie możliwe, powinien Pan zażądać zwrotu zadatku. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 października 2025 r., sygn. akt: I CSK 1307/25 orzekł, że w sytuacji określonej art. 394 § 3 k.c. nie zachodzi konieczność odstąpienia od umowy, a wystarczające do ubiegania się o zwrot kwoty wpłaconej tytułem zadatku jest wykazanie, iż niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, względnie udowodnienie, że nastąpiło to z przyczyn leżących także po stronie kontrahenta. Teza ta może mieć zastosowanie również w przypadku niemożności rozwiązania umowy. Klient powinien więc skierować do właściciela stosowne pismo wzywając bądź do rozwiązania umowy (co również musiałoby nastąpić u notariusza) i zwrotu zadatku, bądź domagać się zwrotu zadatku wskazując, że nie może dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie sprzedającego.
Niniejsza porada została opracowana w ramach zadania publicznego pn. „Punkt nieodpłatnej pomocy prawnej/nieodpłatnego poradnictwa obywatelskiego w Powiecie Łomżyńskim w 2026 r.”, które jest finansowane ze środków przyznanych przez Powiat Łomżyński otrzymanych z budżetu Państwa jako dotacja celowa.