Jestem współwłaścicielką działki z domem mieszkalnym w ½. Pozostała połowa należy do dwóch moich siostrzeńców. Nieruchomość została przekazana w ten sposób przez matkę ok. 40 lat temu. Od tego czasu ja jestem jej wyłączną posiadaczką. Ponoszę wszelkie opłaty, przeprowadzam remonty. Pozostali współwłaściciele się niczym nie interesują, bywają na miejscu raz do roku na Wszystkich Świętych przy okazji wizyt na grobach rodzinnych. Jak mogę uregulować sprawę własności działki. Chciałabym zostać właścicielką całości, a następnie przekazać nieruchomość synowi. Czy będę musiała spłacać siostrzeńców?
Obowiązek spłat może powstać wówczas, gdy dojdzie do zniesienia współwłasności na drodze sądowej, choć oczywiście siostrzeńcy mogą zrzec się swoich udziałów na Pani rzecz bez spłat i dopłat. Zniesienie współwłasności może nastąpić albo w drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami, albo w drodze orzeczenia sądu wydawanego na wniosek co najmniej jednego ze współwłaścicieli.
Umowne zniesienie współwłasności dochodzi do skutku poprzez porozumienie współwłaścicieli co do samej zasady, iż współwłasność ma zostać zniesiona, oraz co do sposobu, w jaki to ma nastąpić. Zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Strony mogą dowolnie określić sposób wyjścia ze współwłasności.
Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznacza termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.
Można wyróżnić trzy możliwości zniesienia współwłasności:
- podziału rzeczy wspólnej (tzw. podziału fizycznego);
- przyznania tej rzeczy jednemu (lub wybranym) ze współwłaścicieli (np. z obowiązkiem spłaty pozostałych);
- sprzedaży rzeczy wspólnej (tzw. podziału cywilnego)
Wniosek w tej sprawie należy wnieść do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Od wniosku pobiera się opłatę stałą w kwocie 1000 zł. Jeżeli do wniosku dołączono zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata stała wynosi 300 zł. W razie złożenia zgodnego wniosku współwłaściciele mogliby zrzec się w nim spłat i dopłat. To jednak wymaga współdziałania z nimi. Koszty umownego zniesienia współwłasności u notariusza są wyższe, gdyż zależą od wartości nieruchomości.
Lepszym sposobem na nabycie własności całej nieruchomości jest złożenie wniosku o jej zasiedzenie. Zgodnie z art. 172 k.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Możliwe jest również nabycie przez zasiedzenie udziału (udziałów w nieruchomości). Wydaje się, że w tym przypadku zachodzą przesłanki wymagane do zasiedzenia.
Wniosek i w tym przypadku składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Opłata stała od wniosku wynosi 2000 zł, ale w przypadku zasiedzenia nie ma obowiązku spłaty współwłaścicieli.
Niniejsza porada została opracowana w ramach zadania publicznego pn. „Punkt nieodpłatnej pomocy prawnej/nieodpłatnego poradnictwa obywatelskiego w Powiecie Łomżyńskim w 2025 r.”, które jest finansowane ze środków przyznanych przez Powiat Łomżyński otrzymanych z budżetu Państwa jako dotacja celowa.