Moi rodzice w 2000 r. przekazali mi umową darowizny gospodarstwo rolne wraz z zabudowaniami, w tym domem mieszkalnym. Mieli ustanowioną służebność mieszkania dla siebie oraz mojej siostry, która wtedy była panną. Służebność jest wpisana do księgi wieczystej. W ramach tej służebności korzystali z dwóch pokoi, mieli też urządzoną oddzielną kuchnię i łazienkę. Po wyjściu za mąż siostra się wyprowadziła i nie mieszka tam od 15 lat. Rzadko później odwiedzała rodziców, a od jakiegoś czasu przebywa za granicą. 3 lata temu zmarł tata, a na początku tego roku odeszła mama. Ja wraz z żoną do końca opiekowaliśmy się rodzicami. Teraz siostra poinformowała mnie telefonicznie, że zamierza się wprowadzić do pomieszczeń wskazanych w akcie notarialnym, w których zamieszkiwali rodzice. Twierdzi, że są one jej własnością. Czy rzeczywiście ma do tego prawo?
Prawem, które przysługiwało siostrze, nigdy nie było prawo własności. Chodzi tu o ograniczone prawo rzeczowe, czyli służebność mieszkania. Jest to służebność osobista, czyli ustanowiona w celu zaspokojenia potrzeb osoby uprawnionej. Art. 296 Kodeksu cywilnego przewiduje, że nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Jednak w myśl art. 297 k.c., do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych m.in. art. 293 § 1 k.c., zgodnie z którym służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.
Wygaśnięcie służebności na podstawie art. 293 k.c. następuje wskutek niewykonywania prawa przez 10 lat i ma miejsce z mocy prawa. Dzieje się zatem niezależnie od woli stron.
W literaturze prawniczej i w orzecznictwie sądowym wskazuje się, że art. 293 k.c. na mocy art. 297 k.c. znajduje “bezpośrednie” odniesienie do służebności osobistych, a więc także do służebności mieszkania. Przesłanką wygaśnięcia służebności jest tylko sam fakt niewykonywania tego prawa przez 10 lat. Przyjmuje się bowiem, że skoro osoba uprawniona do służebności nie wykonuje tego prawa przez tak długi okres, to nie zależy jej na tym prawie. Innymi słowy, nie jest ta służebność dla strony niezbędna.
Wygaśnięcie służebności osobistej następuje w razie nieprzerwanego 10-letniego niekorzystania ze służebności. Każdy przejaw korzystania z niej przerywa bieg tego terminu, a odcinki pomiędzy poszczególnymi działaniami nie sumują się. W przypadku przerwania tego terminu, zaczyna on biec od nowa.
Kwalifikacja niekorzystania ze służebności jest niezależna od charakteru jej przyczyny, tzn. okoliczności, czy ma ona charakter obiektywny, czy subiektywny. Niekorzystanie ze służebności może być więc zarówno wynikiem świadomego zaniechania przez uprawnionego, które wyraża jego brak zainteresowania tym prawem, jak i może wynikać z nieświadomości przysługującego mu prawa albo z powstania obiektywnej przeszkody w korzystaniu ze służebności.
Przesłanka niekorzystania ze służebności jest odwrotnością stanu polegającego na korzystaniu z niej. Przez korzystanie ze służebności należy rozumieć korzystanie z uprawnień mieszczących się w jej treści. W przypadku służebności czynnej (a taką jest służebność mieszkania) znamiona korzystania z niej manifestują się przez działania i dlatego są łatwiej uchwytne dla otoczenia. Stosunkowo łatwo można więc stwierdzić, czy uprawniony je podejmuje i kiedy miał miejsce ostatni ich przejaw.
Służebność mieszkania w przypadku opisanym przez Pana z pewnością już wygasła. Jednak w celu wykreślenia jej z księgi wieczystej musi Pan uzyskać orzeczenie sądu stwierdzające ten fakt. Pozew powinien być wniesiony na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. W myśl tego przepisu osoba mająca w tym interes prawny może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa. Pozew należy wnieść do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości obciążonej służebnością.
Niniejsza porada została opracowana w ramach zadania publicznego pn. „Punkt nieodpłatnej pomocy prawnej/nieodpłatnego poradnictwa obywatelskiego w Powiecie Łomżyńskim w 2025 r.”, które jest finansowane ze środków przyznanych przez Powiat Łomżyński otrzymanych z budżetu Państwa jako dotacja celowa.