Po rozwodzie z mężem, który wyjechał za granicę, mieszkam z pełnoletnią córką u teściowej w mieszkaniu komunalnym. Jesteśmy tu zameldowane, podobnie jak mąż, który nigdy się nie wymeldował. Teściowa choruje, a my się nią opiekujemy. Czy w razie śmierci teściowej, będziemy mogły dalej tu mieszkać? Słyszałam, że wnuczek lub wnuczka może pozostać w lokalu komunalnym po śmierci dziadków. Czy prawo do mieszkania przypadnie w spadku byłemu mężowi?
Niestety, ani Pani, ani córka nie możecie wstąpić w stosunek najmu. Także były mąż Pani nie będzie mógł nabyć prawa do mieszkania w drodze dziedziczenia. Prawo najmu lokalu mieszkalnego nie podlega bowiem dziedziczeniu i nie wchodzi w skład spadku.
Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Przepis ten w pierwotnym brzmieniu obowiązującym do 1994 r. przyznawał prawo wstąpienia w stosunek najmu osobie bliskiej najemcy, w tym wnukom, pod warunkiem zamieszkiwania z najemcą stale do chwili jego śmierci. Wystarczyło, aby osoba bliska stale zamieszkiwała z najemcą i łączyły ją z nim więzy uczuciowe i gospodarcze. W pojęciu tym mieściły się także osoby pozostające z najemcą w faktycznym pożyciu, czyli np. konkubina.
Obecnie uprawnionymi do wstąpienia w stosunek najmu nie są już zstępni najemcy, lecz tylko jego dzieci. Do kręgu uprawnionych nie zaliczono też ani wstępnych (rodziców, dziadków), ani rodzeństwa najemcy. Mogą oni wstąpić w stosunek najmu, tak jak i inne osoby (przykładowo dalsi zstępni), tylko wtedy, gdy najemca był obowiązany w stosunku do nich do świadczeń alimentacyjnych.
Poza wymienionymi osobami w stosunek najmu może także wstąpić osoba, która pozostawała z najemcą faktycznie we wspólnym pożyciu i zamieszkiwała z nim stale w najmowanym lokalu, aż do jego śmierci. Istotne jest zatem, jak należy rozumieć określenie “pozostawanie faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą”.
Jak orzekł Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 20 listopada 2009 r., sygn. akt: III CZP 99/09, faktyczne wspólne pożycie, w rozumieniu art. 691 § 1 k.c., oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie.
Osoby wymienione w art. 691 k.c. wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego tylko wtedy, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci oznacza, że w tamtym momencie lokal ten stanowił centrum życiowe takiej osoby. Nie stoi temu na przeszkodzie przejściowa nieobecność niepowodująca zmiany miejsca zamieszkania. Jednak przesłanka ta nie jest spełniona przez osobę, która wprawdzie jest w lokalu zameldowana, lecz w nim od dawna nie mieszka.
W razie braku osób uprawnionych do wstąpienia w miejsce najemcy, stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa. Oznacza to, że gmina, do której należy mieszkanie komunalne, będzie mogła wystąpić o eksmisję Pani i córki, chyba, że zezwoli Pani na kontynuowanie najmu. Należałoby sprawdzić obowiązujące w Pani gminie zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy. Powinny one zostać przyjęte w uchwale rady gminy określającej zasady wynajmowania lokali komunalnych.
Niniejsza porada została opracowana w ramach zadania publicznego pn. „Punkt nieodpłatnej pomocy prawnej/nieodpłatnego poradnictwa obywatelskiego w Powiecie Łomżyńskim w 2025 r.”, które jest finansowane ze środków przyznanych przez Powiat Łomżyński otrzymanych z budżetu Państwa jako dotacja celowa.