Wynająłem mieszkanie parze młodych ludzi. Podpisaliśmy umowę tylko między sobą na 2 lata. Przewiduje ona możliwość jej rozwiązania za miesięcznym wypowiedzeniem. Najemcy nie płacą od ponad 2 miesięcy czynszu, ani innych opłat. Ponadto okazało się, że zdewastowali mieszkanie. Wypowiedziałem im umowę, ale się nie wyprowadzili. Czy mogę wnieść sprawę do sądu o eksmisję?
Na wniesienie sprawy do sądu jest za wcześnie. Umowa najmu nie została bowiem skutecznie wypowiedziana. Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego musi być zgodne z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
W myśl art. 11 ust. 2 ww. ustawy, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
Może Pan zatem wysłać najemcom upomnienie i wezwanie do zaprzestania dewastacji lokalu z zagrożeniem, że wypowie im Pan umowę. Dopiero, jeżeli zlekceważą upomnienie i nadal będą dewastować lokal, możliwe będzie wypowiedzenie umowy najmu. Termin wypowiedzenia upłynie z końcem miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostanie złożone wypowiedzenie.
Ze względu na zaległości w czynszu wypowiedzenie jest możliwe dopiero po 3 pełnych okresach płatności i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę zaległości i bieżących płatności. W sytuacji, gdy nie dokona Pan skutecznego wypowiedzenia umowy, pozew o eksmisję zostanie oddalony, a Pan poniesie tylko dodatkowe koszty.