Jestem właścicielem działki, którą zamierzam ogrodzić. Przy pomiarach działki okazało się, że część budynku gospodarczego sąsiada znajduje się na moim gruncie. Ten budynek został zbudowany w czasie, kiedy właścicielami działek byli nasi ojcowie. Czy mogę domagać się od sąsiada jego rozbiórki?

Nie jest to możliwe, jeżeli w stosownym czasie nie sprzeciw się Pan budowie. Zgodnie bowiem z art. 151 Kodeksu cywilnego, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. W opisanym przez Pana przypadku nie miało to miejsca.

Przepis ten ustanawia wyjątek od bezwzględnej ochrony prawa własności w razie jego naruszenia. Wprowadza natomiast dwa roszczenia przysługujące właścicielowi gruntu sąsiedniego. Prawo wyboru środka ochrony prawa własności przysługuje poszkodowanemu.

Pierwszym środkiem ochrony prawnej jest roszczenie o ustanowienie służebności gruntowej za odpowiednim wynagrodzeniem. Wysokość wynagrodzenia powinna uwzględniać negatywne skutki (uciążliwości) przekroczenia granicy oraz ewentualne korzyści, jakie wynikają z tego faktu dla właściciela budynku. Jednym ze sposobów ustalenia tego wynagrodzenia może być porozumienie się stron co do wysokości wynagrodzenia.

Drugim środkiem ochrony prawnej przewidzianym w art. 151 jest roszczenie o wykupienie zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła znaczenie gospodarcze dla właściciela nieruchomości sąsiedniej względem budynku lub konstrukcji. Cena wykupu ustalana jest według rynkowej wartości nieruchomości.

W tej sytuacji może Pan zatem żądać albo wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla Pana znaczenie gospodarcze.

Jeżeli sąsiad nie przychyli do jednego ze zgłoszonych Pana żądań, pozostanie droga sądowa do ich dochodzenia. Należy jednak wziąć pod uwagę, że w przypadku, gdy budynek od dawna jest posadowiony częściowo na Pana gruncie, sąsiad może nabyć własność gruntu pod nim przez zasiedzenie.

W myśl art. 172 k.c., posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Niniejsza porada została opracowana w ramach zadania publicznego pn. „Punkt nieodpłatnej pomocy prawnej/nieodpłatnego poradnictwa obywatelskiego w Powiecie Łomżyńskim w 2023 r.”, które jest finansowane ze środków przyznanych przez Powiat Łomżyński otrzymanych z budżetu Państwa jako dotacja celowa.

 

Skip to content