Kilkadziesiąt lat temu mój ojciec wybudował dom. Po śmierci ojca ja jestem właścicielem działki oraz tego domu. Niedawno w naszej miejscowości była prowadzona modernizacja ewidencji gruntów i budynków i okazało się, że część domu znajduje się na działce sąsiadki. Jestem z nią skłócony i boję się, że będzie się domagać rozbiórki. Czy ma do tego prawo? Co mogę zrobić w tej sytuacji?

Nie musi Pan się obwiać, że będzie Pan zmuszony do rozbiórki domu. Zgodnie bowiem z art. 231 Kodeksu cywilnego, samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Także właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

W sytuacji, gdy zobowiązany właściciel odmawia przeniesienia własności nieruchomości na rzecz uprawnionego posiadacza, temu posiadaczowi przysługuje roszczenie o zobowiązanie właściciela do złożenia oświadczenia o określonej treści, przy czym wyrok sądu uwzględniający powództwo zastępuje to oświadczenie woli.  Zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli następuje za jednoczesną zapłatą wynagrodzenia za przeniesienie własności zajętej pod budowę działki gruntu, ustalonego według cen wolnorynkowych.

Zobowiązanym do przeniesienia własności jest każdoczesny właściciel zajętej działki gruntu, co oznacza, że legitymowanym w procesie po stronie pozwanej jest aktualny właściciel, a nie osoba, która była właścicielem w czasie wznoszenia budynku lub urządzenia. Z drugiej strony posiadaczowi, który wzniósł budynek lub inne urządzenie, roszczenie przysługuje dopóty, dopóki zachowuje on swoje posiadanie. Utrata posiadania skutkuje wygaśnięciem roszczenia. W tym przypadku posiadanie przeszło na Pana w wyniku dziedziczenia, jest więc Pan uprawniony do wystąpienia z roszczeniem o wykup gruntu.

Można również rozważyć złożenie do sądu wniosku o stwierdzenie nabycia własności gruntu znajdującego się pod budynkiem przez zasiedzenie. Zgodnie z art.172 k.c., posiadacz samoistny nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny. Jeżeli posiadacz był w złej wierze, to nabywa własność  nieruchomości po upływie lat trzydziestu. jednym ze sposobów nabycia prawa własności nieruchomości jest zasiedzenie.

Aby doszło do zasiedzenia należy więc spełnić łącznie dwie przesłanki. Po pierwsze – istotny jest upływ czasu. Drugą przesłanką niezbędną do nabycia prawa własności jest fakt posiadania danej nieruchomości w sposób samoistny. Zgodnie z art. 336 k.c., posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że posiadacz samoistny „wykonuje uprawnienia” składające się na treść prawa własności (art. 140 k.c.), czyli korzysta z rzeczy z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią. Dla istnienia posiadania samoistnego nie jest istotne, czy posiadacz rzeczywiście ma uprawnienia właścicielskie, a także czy wie o przysługiwaniu mu bądź o braku takich uprawnień.

Niniejsza porada została opracowana w ramach zadania publicznego pn. „Punkt nieodpłatnej pomocy prawnej/nieodpłatnego poradnictwa obywatelskiego w Powiecie Łomżyńskim w 2024 r.”, które jest finansowane ze środków przyznanych przez Powiat Łomżyński otrzymanych z budżetu Państwa jako dotacja celowa.

Skip to content