Jestem osobą ze znacznym stopniem niepełnosprawności. Mieszkałem od wielu lat razem z moją ciocią w jej mieszkaniu komunalnym. Niestety, ciocia zmarła w tym roku, a Zakład Gospodarki Mieszkaniowej domaga się, abym opuścił mieszkanie. Złożyłem podanie o przepisanie umowy najmu na mnie, ale mi odpowiedziano, że to niemożliwe. Czy muszę się stamtąd wyprowadzić?
Istotnie, w myśl art. 691 Kodeksu cywilnego nie jest Pan uprawniony do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłej cioci, ale to nie znaczy, że może Pan być pozbawiony dachu nad głową. Zgodnie z tym przepisem, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (konkubent, konkubina). Osoby te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
Szerszy krąg osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy mogą wskazywać uchwały poszczególnych rad gmin określające Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu danej gminy. Np. zgodnie z § 26 ust. 1 załącznika do uchwały Miasta Łomży Nr 427/XLV/21 Rady Miejskiej Łomży z dnia 27 października 2021 r., z osobami, które pozostały w lokalu po śmierci najemcy, a nie wstąpiły w stosunek najmu w trybie art. 691 Kodeksu cywilnego lub pozostały w lokalu po opuszczeniu lokalu przez najemcę, może zostać zawarta umowa najmu zajmowanego lokalu, jeżeli spełnione są łącznie następujące warunki:
1) osoby te zamieszkiwały wspólnie z najemcą w lokalu i prowadziły wraz z nim wspólne gospodarstwo domowe przez co najmniej 5 lat do momentu opuszczenia lokalu przez najemcę;
2) nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu;
3) zajmowana powierzchnia mieszkalna nie przekracza 15 m2 na każdą osobę uprawnioną, a w przypadku gospodarstwa jednoosobowego 20 m2;
4) osoby te nie zalegają z opłatami za korzystanie z lokalu, przy czym ten warunek uważa się za spełniony również w przypadku występowania zaległości, jeżeli zostało podpisane i jest realizowane porozumienie o spłacie zadłużenia.
Przez osoby wymienione w § 26 ust. 1 rozumie się małżonka najemcy, zstępnych, wstępnych, wnuków, przysposobionych, rodzeństwo, pasierba, zięcia, synową, ojczyma, macochę i teściów. Nie ma jednak w kręgu tych osób dzieci rodzeństwa. Takie rozwiązania są przyjęte w zdecydowanej większości miast i gmin. Żadne inne osoby nie są uprawnione do wstąpienia w stosunek najmu. Tak więc Zakład Gospodarki Komunalnej reprezentujący właściciela lokalu, czyli miasto, nie może „przepisać” na Pana umowy najmu mieszkania, w którym Pan zamieszkuje.
Może Pan, oczywiście, ubiegać się o zawarcie umowy najmu mieszkania komunalnego na zasadach określonych w uchwale rady miast (gminy) obowiązującej w miejscu, gdzie Pan zamieszkuje. Warto się z nią zapoznać i sprawdzić, jakie są warunki przyznawania mieszkań komunalnych i czy osoby niepełnosprawne mają jakieś preferencje. Z reguły jednak na przyznanie lokalu komunalnego trzeba czekać długo, gdyż liczba chętnych jest bardzo duża, a mieszkań jest o wiele za mało w stosunku do potrzeb.
Normalną procedurą jest to, że Zakład Gospodarki Komunalnej wezwał Pana do opróżnienia lokalu zajmowanego bez tytułu prawnego. Jeżeli lokal nie zostanie opróżniony w terminie wskazanym w wezwaniu, wynajmujący, czyli gmina (miasto), wystąpi zapewne do sądu o eksmisję. W takim zaś przypadku sąd orzeknie, że przysługuje Panu prawo do lokalu socjalnego.
Tak wynika z art. 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W myśl tego przepisu, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec m.in. kobiety w ciąży, małoletniego, czy osoby niepełnosprawnej. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Dostarczenie tego lokalu przez gminę stanowi jedyny możliwy sposób wykonania wyroku eksmisyjnego.