Mieszkamy z żoną w domu wybudowanym przez spółdzielnię mieszkaniową, który od niej wykupiliśmy. Do działki, na której zbudowany jest dom, mamy prawo użytkowania wieczystego. W akcie notarialnym jest zapisane, że zarząd nad nieruchomością sprawuje spółdzielnia, a my jesteśmy zobowiązani do ponoszenie opłat eksploatacyjnych. Te opłaty w ostatnim czasie stale rosną. W tym roku wystąpiłem ze spółdzielni, ale nasze opłaty nie zmalały. Czy to zgodne z prawem?
Zgodnie z art. 4 ust. 4. ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni.
Wskazany przepis, jak wynika z jego brzmienia, ma zastosowanie przede wszystkim do właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni mieszkaniowej. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyjaśniono jednak, że ma on także odpowiednie zastosowanie do właścicieli domów jednorodzinnych, niebędących członkami spółdzielni mieszkaniowej.
Koszty eksploatacji obejmują m.in.: koszty dostaw wody oraz prądu i gazu, odbioru ścieków, oczyszczania ścieków itp. Można zaliczyć do nich również koszty prowadzonych robót budowlanych, konserwacji budynku, napraw i remontów, w których zawierają się również koszty koniecznych dokumentacji, podatki, koszty związane z administracją i zarządzaniem. W skład kosztów eksploatacji wchodzą również: koszty ponoszone na utrzymanie terenów zielonych wokół obiektu, a także dróg, chodników i podjazdów. Wliczać się w nie także koszty funkcjonowania całej administracji spółdzielni, w tym koszty wynagrodzeń pracowników zarządu i administracji, koszty zarządzania nieruchomością, koszty wieczystego użytkowania gruntów na których znajdują się budynki spółdzielni mieszkaniowej, a także podatek od nieruchomości.
Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 4 listopada 2010 r., sygn. akt: IV CNP 32/10, w wypadku domu jednorodzinnego z natury rzeczy nie występuje pojęcie nieruchomości wspólnej, o którym mowa w art. 4 ust. 4 zdanie pierwsze ustawy o spółdzielaniach mieszkaniowych. W tym zakresie wspomniany przepis w ogóle nie może mieć zastosowania do domu jednorodzinnego. Może natomiast być stosowany art. 4 ust. 4 zdanie drugie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jeżeli istnieją nieruchomości stanowiące mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
Natomiast w wyroku z dnia 21 września 2016 r., sygn. akt: IV Ca 1285/16 Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie uznał, że dla istnienia obowiązku uiszczania przez pozwanego opłat z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni nie ma decydującego znaczenia to, czy właściciel domu na osiedlu spółdzielczym sam faktycznie z nich korzysta, a ważne jest jedynie to, czy dane nieruchomości są przeznaczone do wspólnego użytku.
Niniejsza porada została opracowana w ramach zadania publicznego pn. „Punkt nieodpłatnej pomocy prawnej/nieodpłatnego poradnictwa obywatelskiego w Powiecie Łomżyńskim w 2023 r.”, które jest finansowane ze środków przyznanych przez Powiat Łomżyński otrzymanych z budżetu Państwa jako dotacja celowa.