Posiadamy z żoną własnościowe mieszkanie spółdzielcze. Ma ono założoną księgę wieczystą. Chcielibyśmy przekazać to mieszkanie jednemu z dwóch synów. Zależy nam na tym, żeby drugi z synów nie mógł po naszej śmierci zgłaszać żadnych roszczeń do brata. Jak najlepiej tę sprawę załatwić.

Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, to tzw. ograniczone prawo rzeczowe, które nie jest tożsame z własnością. Zgodnie z art. 172 ust. 1 ustawy 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,  spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Możecie więc Państwo to prawo przekazać synowi w darowiźnie lub zapisać je w testamencie. Jednak w obu przypadkach drugi syn będzie mógł domagać się od brata zachowku na podstawie art. 991 Kodeksu cywilnego. Przy ustalaniu prawa do spadku dolicza się również darowizny – w myśl art. 993 k.c. Nie można żądać zachowku w przypadku przeniesienia własności na podstawie innej umowy niż darowizna, np. umowy o dożywocie.

W świetle art. 908 k.c. nie jest jednak możliwe zawarcie takiej umowy w przypadku własnościowego prawa do lokalu. Zgodnie par. 1 tego przepisu, umowa o dożywocie polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania.  W ocenie Ministerstwa Sprawiedliwości brak jest przeciwskazań, aby umowa dożywocia mogła dotyczyć nie tylko własności nieruchomości, ale również spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.  Brak możliwości przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za dożywotnie utrzymanie stawia uprawnionych z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na ekonomicznie nierównej, niekorzystnej pozycji w porównaniu z uprawnionymi z tytułu prawa własności, a sytuację tę uznać należy za nieuzasadnioną. Na ten fakt wskazuje również Sąd Najwyższy przesądzając, że „nie ma przeszkód prawnych, aby osoba nie dysponująca nieruchomością, ale posiadająca inną rzecz lub prawo o określonej wartości ekonomicznej, przeniosła je na rzecz innej osoby, która zapewni niezbędną jej pomoc i opiekę. Niemożność uczynienia tego prowadziłaby do nierównego traktowania osób, które nie są właścicielami nieruchomości, ale mają np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (a więc prawo o równie silnym co własność znaczeniu), a z uwagi na wiek, stan zdrowia potrzebują opieki osoby trzeciej, szczególnie w sytuacji, gdy nie mogą oczekiwać takiej pomocy od członków najbliższej rodziny.” (zob. wyrok SN z dn. 15 października 2014 r., sygn. akt V CSK 653/13).

Brak odpowiednich uregulowań prawnych powoduje, że uprawnieni z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zmuszeni są do zawierania umów nienazwanych, np. umów przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za opiekę, w myśl zasady swobody zawierania umów, wyrażonej w art. 353[1] k.c. przy jednoczesnym opisaniu praw i obowiązków stron w sposób odpowiadający treści art. 908 k.c. Państwo także mogą spróbować zawrzeć taką umowę. Trzeba wcześniej uzgodnić to z notariuszem.

Jeżeli nie uda się zawrzeć takiej umowy, pozostaje darowizna lub zapisanie w spadku. Aby uchronić syna przed żądaniem zachowku, konieczne będzie wydziedziczenie drugiego syna. Może to nastąpić według art. 1008 k.c., jeżeli uprawniony do zachowku:

1) wbrew woli spadkodawcy postępuje uporczywie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego;

2) dopuścił się względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci;

3) uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych.

Wydziedziczenie następuje w testamencie. Zarówno Pan, jak i żona musicie w takim wypadku sporządzić oddzielne testamenty.

 

Skip to content